Nieuwe rotzooi, maar wel duurder: een eeuw Amsterdams vastgoed

Ondanks hun enorme invloed op onze leefomgeving, zijn de activiteiten van projectontwikkelaars meestal in nevelen gehuld. Twee boeken over de Amsterdamse vastgoedbranche brengen daar verandering in. Stadshistoricus Tim Verlaan schetst hoe ontwikkelaars er de afgelopen eeuw te werk gingen, en hoe ze er in slaagden hun stempel op het straatbeeld te drukken.

Locatie, locatie, locatie. Dat zijn volgens een bekende vastgoedwijsheid de belangrijkste drie kenmerken van een succesvol bouwproject. Tijd speelt echter ook een rol. We zouden kunnen zeggen dat de meest geslaagde zakenlui eenvoudigweg de juiste persoon op de juiste plek op de juiste tijd zijn. Dat geldt ook voor Maurits (Maup) Caransa (1916-2009), een joodse Amsterdammer die na de Tweede Wereldoorlog een fortuin verdiende aan de handel in onroerend goed. In 1977 verwierf hij nationale bekendheid na een kortdurende maar uiterst gewelddadige ontvoering. In de hoofdstad was hij daarvoor al onsterfelijk. Met de uitdrukking ‘Ik ben Caransa niet’ zei de Amsterdammer dat het geld hem niet op zijn rug groeide. Na de ontvoeringszaak leidde de vastgoedhandelaar een teruggetrokken bestaan, waardoor zijn levensloop nog steeds door mysteriën is omgeven.

Speculatie

De lijvige biografie van Wim Pelt, het product van een twintigjarige speurtocht naar tijdgenoten en archiefstukken, onthult veel nieuwe feiten maar laat ook veel vragen onbeantwoord. Dat is vooral het gevolg van een gebrek aan archiefmateriaal: weinig zakenmensen laten zich graag doorlichten door nieuwsgierige historici en dat geldt ook voor hun erven, blijkt uit Pelts boek. Mede daardoor is de aandacht voor de Nederlandse vastgoedwereld beperkt gebleven tot losse flodders in de vorm van essays en klaagschriften, met uitzondering van De vastgoedfraude van Vasco van der Boon en Gerben van der Marel. Hun boek, dat voor het eerst een licht scheen op het ongrijpbare en soms schimmige karakter van de Nederlandse vastgoedwereld, berustte op nauwkeurig onderzoekswerk. Meer dan veertig jaar geleden publiceerde journalist Rudie van Meurs een ongeautoriseerde biografie van Reinder Zwolsman, waarin hij de Haagse vastgoedhandelaar portretteert als een matig zakenman met verdacht nauwe banden met de Katholieke Volkspartij (KVP). Simon Carmiggelt beschreef het archetype projectontwikkelaar rond dezelfde tijd als ‘groot en log, bezig aan de tweede helft van z’n eeuw, altijd keurig in maatpak, want hij verdient een hoop geld in de bouw als zo’n projectontwikkelaar, die een ouwe rotzooi verandert in een nieuwe rotzooi, maar wel duurder’. Recentere verwikkelingen rond oud-wethouder Jos van Rey en zijn banden met wijlen ontwikkelaar Piet van Pol wachten eigenlijk nog op een sappig boek.

Voor het leven van Caransa was Pelt voornamelijk aangewezen op kranten- en tijdschriftartikelen, waarin de Amsterdamse meesterspeculant dan weer op het voetstuk werd gehesen, dan weer werd neergesabeld. Dat is ook het beeld dat oprijst uit de biografie: een koopzuchtige ras-Amsterdammer die vanaf begin jaren zestig dankzij een combinatie van behendigheid en kapsones de hoofdstedelijke vastgoedmarkt ging domineren. Zag hij ergens zijn kans schoon, dan nam hij het initiatief. Hij regelde bouwgrond, liet een ontwerp maken, en verzorgde de financiering en uitvoering van het project, waarmee hij als een van de eersten verschillende fasen in het bouwproces in eigen hand nam. Zo speelde hij handig in op de naoorlogse welvaartsstijging, die vroeg om zowel een toenemende bouwproductie als beleggingsobjecten voor het steeds rijker wordende land. De overstap van auto-onderdelen en afgedankt legermaterieel naar vastgoed maakte hem tot een van de belangrijkste zakenmannen van Nederland, met in zijn bezit honderden woningen, hotels en bedrijfspanden.

In een vraaggesprek met Het Parool was hij op het hoogtepunt van zijn succes in 1973 opvallend open over de beschuldiging van speculatiepraktijken:

Ik heb in 1963 een huis in de Kalverstraat gekocht voor vierhonderdduizend gulden. De mensen zeiden: hij is gek. Ik heb toen gezegd: Ik zie aan de hele evolutie in de wereld, dat het allemaal anders gaat worden. Niemand heeft me dat ingefluisterd, geen Kaboutertje is bij me geweest. Nu staan diezelfde huizen er voor een miljoen. Is dat een misdaad, is dat onttrekken van gemeenschapsgelden?

Pelt heeft een uitstekend gevoel voor dergelijke anekdotes. Zo laat hij Caransa vlak na de aankoop van het Doelenhotel in 1964 vertellen hoe The Beatles tijdens een bezoek aan Amsterdam geweigerd werden door de lokale prostituees, die niet gediend waren van hun ongewassen uiterlijk.

Een modern Amsterdam

Dat Caransa met name in hotels en kantoren ging investeren was geen toeval: zijn loopbaan was een afspiegeling van de overgang naar een postindustriële economie waarin consumptie en dienstverlening een steeds belangrijkere rol gingen spelen. Die overgang eiste in de binnenstad ruimte op voor een groeiend aantal automobilisten, consumenten en zakenlieden. Nederlanders gingen steeds vaker buiten de stad wonen, terwijl de kantoren waar ze werkten aanvankelijk in de binnenstad gevestigd bleven. Door de groeiende welvaart kregen miljoenen mensen de beschikking over een eigen auto en steeds meer vrije tijd. Wilden bestuurders ruimte maken voor deze ontwikkelingen, dan moest het oude onherroepelijk ruimte maken voor het nieuwe. En daar konden ze projectontwikkelaars goed bij gebruiken.

Het boek van Pelt laat met name zien welke ideeën Caransa had voor de toekomst van het Amsterdamse centrum, en hoe hij met het lokale bestuur samenwerkte om zijn visioenen van de grond te krijgen. Hij zag met name kansen liggen in de bouw van moderne kantoren en hotels – gebouwtypen die pasten bij de toenemende vraag naar dienstverlening en toeristenfaciliteiten. De bekendste bouwwerken die Caransa naliet zijn het naar hemzelf vernoemde hotel aan het Rembrandtplein en het inmiddels gesloopte textielcentrum aan de Jodenbreestraat, dat bekendstond als het Maupoleum. De weinig vleiende bijnaam verwijst naar het tamelijk kille en functionele uiterlijk van het nieuwbouwcomplex. Het gebouw was in feite een omgevallen wolkenkrabber, opgetrokken uit een raster van beton en ontworpen door Piet Zanstra, wiens modulaire architectuur paste bij de wens van Caransa om te beknibbelen op tijd en bouwkosten. Het gebouw, geopend in 1971 en nog geen kwarteeuw later gesloopt, ging naast textielhandelaren uit de Nieuwmarktbuurt ruimte bieden aan de universiteit en werd al snel een schrikbeeld voor de toekomst van de Amsterdamse binnenstad. Caransa trok zich weinig aan van dergelijke kritiek, en liet zich zoals Pelt laat zien graag portretteren als iemand met een gezonde dosis optimisme, durf en zelfvertrouwen.

De biografie is vooral ook een verslaglegging van een kafkaëske zoektocht naar de waarheid, en bevat veel schuingedrukte passages waarin Pelt zijn overpeinzingen en wanhoop deelt met de lezer. Zelfs zijn eerste contacten met uitgever Mai Spijkers in 1995, toen Pelt nog verwachtte het boek binnen twee jaar te kunnen afronden. De biograaf positioneert zichzelf als een gepassioneerde amateuronderzoeker, die afhankelijk was van de medewerking van praatgrage tijdgenoten en hulpvaardige archivarissen. Medewerkers van het Amsterdamse gemeentearchief, Kamer van Koophandel, Kadaster, oud-collega’s en actievoerders spelen dan ook een even grote rol als de man Caransa zelf. Het is een noodgreep waar Pelt eerlijk over is, en die meestal goed uitpakt door de fascinerende dwarsverbanden met de levens van andere beroemde Amsterdammers, waaronder Freddy Heineken, Willem Endstra en Joop den Uyl. De biografie is eclectisch geschreven en laat zich doorgaans weinig gelegen aan chronologie. Zo opent Pelt met Caransa’s roemruchte ontvoering voor het Amstel Hotel, om vervolgens te springen naar zijn moeilijke jeugd. Caransa’s carrière had gezien de armoede waarin hij opgroeide en begindagen als sjacheraar veel weg van een jongensdroom. Tegelijkertijd hangt de holocaust, die niet alleen de dood van talloze familieleden maar indirect ook de sloop van de Waterloopleinbuurt inluidde, als een donkere schaduw over het boek. Pelts beschrijving van de tientallen ontmoetingen met tijdgenoten van Caransa, die hij spreekt om meer over diens te leven te weten te komen, maken het boek tot meer dan een biografie. Het is ook een beeld van een Amsterdam dat eigenlijk niet meer bestaat: een vervallen, losgeslagen maar zeker ook bruisende stad waar een enkele vastgoedondernemer decennialang de dienst kon uitmaken.

Meer dan de markt

Burgers lieten zich de vernieuwingsdrang van bestuurders en projectontwikkelaars aanvankelijk welgevallen, tot begin jaren zeventig een jongere generatie stadsbewoners en architecten in verzet kwam. Een belangrijk neveneffect van de naoorlogse welvaartsstijging was een toenemende zorg om de leefomgeving in de breedste zin van het woord, met een aantasting van het milieu in de buitengebieden en vrees voor het verlies van historische gebouwen en buurtverbanden in de oude stad. Bezorgde burgers eisten onder andere in de Nieuwmarkt- en Oosterparkbuurt inspraak op over hun leefomgeving. Zeer tegen de zin van ontwikkelaars als Caransa, die juist begonnen waren aan hun omvangrijke vernieuwingsoperaties. Na hevige botsingen draaide het bestuur snel bij in de tweede helft van de jaren zeventig, en kwam de woonfunctie bovenaan de politieke agenda te staan. Dat was te danken aan de enorme inzet van een jongere generatie bewoners, die dankzij een ander neveneffect van de welvaartsstijging – een groeiend aantal kritische hoogopgeleiden met alternatieve woonvoorkeuren – een woning zochten in de oude binnensteden. Samen met oudere buurtbewoners wisten zij hun omgeving te transformeren tot een aantrekkelijk woonklimaat. Onder andere door die herontdekking van stedelijk wonen gingen Caransa en consorten sindsdien de voorkeur gaan geven aan het bouwen van appartementen in plaats van kantoren.

Wie nog verder teruggaat in de tijd zal zien dat de markt ook veel goeds kan doen voor de stad. Dat is althans de conclusie van Rens Smid, zelf projectontwikkelaar, in Speculanten en revolutiebouwers: Projectontwikkeling in Amsterdam 1877-1940. Amsterdam maakte tegen het einde van de negentiende eeuw een ongekende groeispurt door, die resulteerde in de bouw van de Pijp, Oosterpark- en Staatsliedenbuurt. Maar liefst 75 procent van de woningen in deze buurten is gebouwd door ontwikkelaars en gefinancierd door hypotheekbanken, waarmee Smid wil laten zien dat marktpartijen in tijden van krapte wel degelijk in staat kunnen zijn tot productie. Meer dan geldbeluste speculanten met weinig oog voor stedenschoon, zoals historici hen tot dusver hebben gekarakteriseerd, ziet Smid de ontwikkelaars als goedbedoelende ondernemers die simpelweg voldeden aan de groeiende vraag naar middenstandswoningen. Hij baseert zich daarbij voornamelijk op gegevens uit het Kadaster en gemeentelijke raadsverslagen, aangezien de marktspelers zelf weinig sporen hebben nagelaten in de archieven. Meer dan Pelt maakt Smid ook gebruik van cijfermateriaal, waardoor het aandeel van ontwikkelaars in de Amsterdamse stadsuitbreidingen voor de lezer in één oogopslag duidelijk wordt. Pas met de introductie van het erfpachtstelsel en de Bouwverordening kreeg een aanvankelijk lethargische overheid begin twintigste eeuw meer grip op de ruimtelijke ordening en bouwkwaliteit. Tijdens erfpachtdiscussies lieten raadsleden zich vooral leiden door politiek gewin en geruchten in plaats van feiten, aldus Smid, die vaststelt dat wethouders doorgaans minder moeite hadden met speculatie en juist verguld waren met de enorme bouwproductie die ontwikkelaars op gang hadden gebracht.

Misschien wel het belangrijkste vraagstuk dat beide auteurs onbewust en slechts impliciet aan de kaak stellen is de verstandhouding tussen markt en overheid in Nederland. Is publiek-private samenwerking wel een uitvinding van de neoliberale jaren negentig, of moeten we daarvoor terug naar de tijd van Caransa of zelfs de ontwikkelaars van Smid? Het is een vraag die meer aandacht verdient, zowel van historici als auteurs die zich bezighouden met hedendaagse vastgoedpraktijken. Ondertussen bouwen de erfgenamen van Caransa, die in 2009 overleed, lustig verder aan de postindustriële economie. De derde generatie heeft nog steeds een groot deel van het Amsterdamse Rembrandtplein in handen, maar ontwikkelt naast hotels en kantoren nu ook datacenters en foodstrips. Het zijn de gebouwtypen voor de historici van de toekomst.